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深圳房地产律师|买房合同:弄巧成拙,一字之差,痛失八百万!

◎撰稿丨盈科信荣(全国)房地产律师团队首席律师 张茂荣

◎稿件转载自公众号:信荣律师团队

基本案情:

2015年12月15日,买卖双方经中介方居间,就深圳市龙岗区十二橡树庄园某房屋签订《房地产买卖合同》,成交价1050万,买家希望高贷,卖家保证可以做到零首付,为明确双方责任,防止高贷不成合同不能履行被卖家追究责任,备注约定:双方友好协商,卖方承诺帮买方找好按揭银行,且贷款金额不低于人民币1050万元整,若因买方个人征信或其他问题导致银行不能正常贷到1050万元整,双方解除合同,退还所有定金及办理贷款等所有费用,双方互不追究法律责任。

上述合同签订后,买家如约支付卖家定金100万元,并支付卖家评估、贷款等费用50万元,后房价上涨,双方发生争议导致合同无法履行。

2016年3月买家向深圳市龙岗区人民法院起诉,要求一次性付款继续履行合同并由卖家按成交价日万分之五支付违约期间的违约金,卖家认为合同是代理人失去代理权后签订,反诉要求确认合同无效。

深圳龙岗法院一审判决:合同合法有效,卖家继续履行,并在完成赎楼后将房屋过户到买家名下,但未判决卖家支付违约金。双方均不服,均向深圳市中级人民法院提起上诉。

深圳中级法院二审判决:合同备注明确约定贷款不足1050万元合同解除,因无法足额贷款1050万元,合同解除条件成就,合同于确定无法贷款1050万元之日解除,无需通知买方,且互不担责。2017年12月改判:撤销一审判决,驳回买家诉讼请求,买家承担诉讼费用95300元!

经查链家网,同面积房屋目前1850万,已升值800万!

信荣说,说房事:

1、本案二审法院判决合同解除互不担责的依据就是合同备注条款的约定,而该备注条款恰恰是买家基于自我保护,担心高贷失败合同不能履行后被卖家追究违约责任而设定的,万万没想到成为卖家“毁约”的合法借口!

2、该备注条款之所以为卖家所利用,就在于一字之差,即:“双方解除合同”(双方均有权解除合同)应为“买方解除合同”(买方有权解除合同),高贷失败后的合同解除权应归买家单方而非双方所有!

3、即便如此,我们也不认同二审法院判决,原因是卖家在诉讼过程中抗辩合同无效,从未主张解除合同,亦未曾通知过买家解除合同,且贷款额与成交价一致本身不具备合法性和可行性,解约条件约定无效,结合合同履行过程中房价暴涨的大背景,而一次性付款可以降低履约成本,更有利于合同履行,在买家自愿放弃贷款一次性付款的情况下,应当判决卖家继续履行;

4、类似为保障买家利益而设定保护性备注条款,却因用词不当成为业主毁约借口的实例信荣团队略见不鲜,血淋淋的教训再次警示购房者:不要忽视律师陪购参与交易的重要性,不要再木已成舟后悔不当初,防患于未然,律师的价值更重要的是体现在事先预防,而非事后维权,是该养成像保险消费一样预算非诉律师费的习惯了!

5、盈科(信荣)全国房地产律师团队提供全国范围内房地产法律服务一线解决,任何“房事”纠纷,请致电全国统一客服专线:400-0755-618(永久不变,敬请惠存)。

以梦为马,不负韶华,致力于做全国最专业、最具知名度、品牌价值和美誉度的“房事”法律服务提供商,实现全国“房事”争议一线解决——信荣团队小伙伴们在路上!

About 信荣——一家成立于2007年,起家于二手房诉讼代理,定位于全国范围内“房事”争议解决,志在覆盖国内一线城市和主要二线城市、实现全国“房事”纠纷一线(400客服专线)解决的首家跨区域房地产律师连锁品牌。

信荣说:“信荣说,说房事”简称,信荣律师房事观点,不可不知。